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热门土地

土地出让金

土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

    1   土地出让金

    土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

    涵义
    土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖、挂牌等的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。
    土地出让金,顾名思义,它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴,是一个土地财政问题。土地出让金,在社会主义宏观调控中具有双重功能:一是调节土地的利用,改进和调整产业结构,包括一二三产业结构、各业内部结构等,制约或促进经济发展;二是土地出让金的分配,作为调整市场经济关系的经济杠杆,调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益,调节市场竞争关系等。
    土地出让金,实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质,可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质,又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务,具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金,将累计若干年地租总和,采取一次性收取,则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说,土地出让金,似租非租,似税非税。

    特点
    土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。
    土地出让金准确地说,是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价,其价格高低取决于土地市场的供求关系。
    《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定,土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。
    在土地国有的情况下,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者(国土部要求开发商必须在1年或2年内开发,如囤积土地要罚款或收回土地使用权,但地方政府多数不执行多数袒护开发商,导致房源紧张房价暴涨),土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长,所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和正时兴的“年租制”还是有所不同的。

    计算方法
    一. 有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照全部地价40%计算。
    二. 发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。
    三. 通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。
    四. 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。

    返还方式
    第一、政府主导拆迁,土地出让金返还用于建设购买安置回迁房
    某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动迁户。
    第二、政府主导拆迁,土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)
    目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让,但现实工作中一些开发商先期介入拆迁,政府或生地招拍挂,由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行部分返还,用于拆迁或安置补偿。
    某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中,用于拆迁费用1000万元,用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
    第三、政府主导拆迁,土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
    目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让,但现实工作中一些先期介入,或生地招拍挂,政府为减轻开发商的负担,对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
    一般情况下,由于实施了土地的储备制度,政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”,动拆迁问题已妥善得到解决,土地的开发工作也已经基本完成,周边的市政建设将逐步完善,水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前,国土部门已将拟出让的土地处置为净地,即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
    但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中,大量存在着“毛地”出让的情况,尤其是在企业改革、改制处置土地资产时,这种情况更比比皆是。
    因此,很多政府部门在招拍挂出让土地后,都会以土地出让金返还的形式,用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。
    案例:某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。
    第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)
    公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的,其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时,已经包含了公共配套设施的内容。
    此业务实质上是土地出让金的折扣或折让,应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。
    企业将建成的公共配套设施移交给全体业主,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位,不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价,从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。
    案例:某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
    第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人
    目前土地招拍挂制运作过程中,出于各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商的关联企业进行部分返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等。
    案例:某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元,用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。
    第六、政府主导拆迁,土地出让金返还未约定任何事项,只是奖励或补助
    在土地招拍挂制运作过程中,出于招商引资等各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等。
    案例:某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,目的是给企业招商引资的奖励,未规定规定资金专项用途。

    评价
    益处
    怎样正确评价这座新发掘的超大型“金矿”?从财政学角度看,这是一个土地财政的社会经济评价问
    土地出让金漫画
    土地出让金漫画
    题。应该看到,土地是财富之母,一国的土地资源是有限的。土地是不可再生的资源。土地出让金问题凸显,是近些年我国土地财政领域中一个突出的新问题。它是我国社会经济生活进入现代化和建设全面小康社会进程中与以下四大背景条件息息相关的。
    (1)处于工业化中期的重化工阶段
    从我国当前所处的工业化阶段看,正处于工业化中期的重化工阶段,对钢铁、汽车、装备制造、化工等重化工产品需求上升,从而相应地带动土地供应的需求;
    (2)处于城市化发展的加速期
    从我国所处的城市化阶段看,正处于城市化发展的加速期,农民进城,一亿农民工进城,各地对市政、道路、交通、房地产、水、电、文化、教育、卫生等需求普遍高涨,从而也必然造成对土地供求紧张;
    (3)土地需求的猛升
    从我国个人消费结构升级看,已从万元级商品提升至十几万元,几十万元级阶段,住房和汽车成为这一阶段的消费热点,改善住房条件要土地,发展汽车要道路等等,随之而来的是对土地需求的猛升;
    (4)土地供求矛盾缺口增大
    2003年后中国经济开始进入新一轮增长周期的上升期,外资、民资等投资热情上涨,同样也必然拉动对土地供应的需求,令各地的土地供求矛盾缺口增大等等。
    上述四大热潮,极大地推动了我国社会经济发展中的土地需求。改革开放20多年,中国经济发展中曾经经历过三轮圈地热,特别是随着我国经济中用地(土地使用者)主体的多样化,国家在上世纪90年代又改革了供地政策,对一些营利性的用地项目实行公有土地有偿使用,政府通过出让公有土地收取土地出让金制度规定办法。推出土地出让金制度的初衷主要在于:一是地方政府将50~70年的土地收益一次性收取,可增加地方可支配的财政收入,集中起来可以办些大事,以改善地方公共服务和城市基础设施等;二是将后50~70年的土地收益一次收取,将可遏制些过度扩张的土地需求等目的。应该说,总体上看土地出让金的出台,既基本适应上述四大热潮带动的土地需求,同时,也为政府,特别是省级以下各级地方政府集聚了一笔巨额的可支配财力。而且,配合了国家实行积极财政政策由国债形成的基础设施及公共产品累积的积极效应。进而有力地推动了我国工业化、城市化和城乡居民消费结构升级换代,为推进现代化和全面小康社会建设发挥了强有力的支撑作用。据有关权威部门统计,1992年至2003年,全国土地出让金收入累计达10000多亿元,其中近三年累计达9100多亿元。浙江省在2003年有820亿元的土地出让金收入等。

    弊端
    短短十余年,特别是近些年我国土地制度和土地财政制度的变革带来了巨大的成绩,聚集了10000多亿元的巨额可支配财力。激发出潜在的活力,把全国的土地资源盘活了。但是,与此同时,土地出让金制度带来的一些弊端也相当显现突出。
    弊端之一:出售土地换取收入的短期行为
    各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政压力下,土地出让金可使地方政府将后50~70年的土地收益一次性收取,必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。为了扩大土地批租量,获得短期高额收益,往往突击加大基础设施建设力度,越权减免税收,以吸引外商或民间投资。这种行为,既有悖于“代际公平性”即代际之间利益关系公平性,又有损于土地资源使用的有效性。在代际公平问题上,绝对倾向于任何一个特定时代都是不可取的。也就是说,我们既要防止过高的积累率影响当前消费,从而影响人们的劳动积极性,又要坚持可持续发展,不能损害子孙后代的利益。拥有13亿人口的中国,土地资源这个不可再生的资源,更稀缺珍贵,其使用的有效性更关键。
    弊端之二:利益分配机制不合理
    土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地使用期的地租之和,本届政府获得的土地出让金,实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看,则是现任届政府提前支取了下一届政府的收入,是一种对土地收益的“透支”,这对于未来往后届政府显然是不公平的。在土地出让金制度下,现任届政府将土地出卖,卖地收益都由本届政府支配,这样,就使得各届政府无法实现收益共享,令地方政府在任期内热衷于批地卖地。这种土地收益行为短期化,往往也导致了土地滥用。再者,有时下一任地方政府,还需要负担土地卖出之后的开发配套投入,乃至提供一些征地的补偿费等等不公。更重要的弊端是由于各地的土地储备是有限的,随着土地所有权的不断出让,各级地方政府在这方面获得的财政收入也将有朝一日而锐减,长此以往,将会出现没有土地可供出让的尴尬局面。
    弊端之三:巨额利益诱使土地“寻租
    征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。不少地方政府,以经营城市或经营土地等名义,炒作土地。国家的供地政策改了,即实行土地有偿使用,政府通过出让公有土地收取土地出让金,但征地政策却没有改变。当前,农用地转为非农用地必须经过国家征用,在征用过程中,行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用,这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在,一方面用计划经济的办法低价拿地,另一方面用市场经济办法高价供地,低进高出,炒作土地,客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价,既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力,也是当地“寻租”行为产生的温床。由于权力的监督机制缺失,势必导致权力和利益在幅度上、范围上的随意性和滥用,导致腐败的产生。改革二十多年来,中国经济发展中出现的一次次圈地热、开发区热等等,究其深层原因,无不都是不少地方政府把土地当成生财之道,很多土地储备中心甚至把农民地预征后直接纳入土地储备,也是屡见不鲜了。
    土地出让金的利益分配机制不合理,可以从浙江省对市、县政府在农地转非和土地限额审批中究竟能够获得多大收益的调查佐证。这些收益大致有以下几种:耕地占用费、耕地开垦费、土地有偿使用费。有些市、县还有城市增容费、交通建设基金、商业网点建设费等征地附加费。这些收取的土地出让金很多由地方政府作为“第四财政”进行“体外”循环。这一项调查表明,被征土地收益分配格局大致是:地方政府占二成至三成、企业占四成或五成,村级组织占近三成,农民仅占5%~10%。这样,失地农民的社会保障问题必然成为严重挑战。从成本价到出让价之间生成的土地资本巨额增值收益,大部分被中间商或地方政府所获取。从全国范围看,2001年,政府从征地中取得的一级市场的收入是1300亿元,企业取得的二级市场的收入是7000亿元。到了2002年,一级市场的收入是2400亿元,二级市场的收入达到了10500亿元。而这10500亿元中,有9%以上是抵押,即拿着土地到银行去抵押贷款。所以说,如果土地存在泡沫,它实质上就是金融泡沫。
    正是上述这些凸显的突出弊端,由于我国宏观调控作出重大决策,推出了既抓信贷超贷,又抓冻结土地供应的两大杀手锏,而且又决定在2005年继续收紧地根。我认为,与此同时,在宏观调控已取得初步成效基础上,还应对土地出让金进行一次全面的清理和整顿,这适应是我国宏观调控的应有之义。

    使用范围
    (一)征地和拆迁补偿支出。
    包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。
    (二)土地开发支出。
    包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。
    (三)支农支出。
    包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。
    (四)城市建设支出。
    包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。
    (五)其他支出。
    包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
    土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出,严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用,切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。土地出让收入的使用要重点向新农村建设倾斜,逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。用于农村基础设施建设的资金,要重点安排农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目,逐步改善农民的生产、生活条件和居住环境,努力提高农民的生活质量和水平。土地前期开发要积极引入市场机制、严格控制支出,通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位,努力降低开发成本。城市建设支出和其他支出要严格按照批准的预算执行。编制政府采购预算的,应严格按照政府采购的有关规定执行。
    为加强土地调控,由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中,划出一定比例资金,用于建立国有土地收益基金,实行分账核算,具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定,并报送财政部和国土资源部备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。

    管理办法
    国有土地使用权出让收支管理办法
    第一章 总则
    第一条为规范国有土地使用权出让收支管理,根据《土地管理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)以及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)等有关规定,特制定本办法。
    第二条本办法所称国有土地使用权出让收入(以下简称土地出让收入)是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括:以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款(不含代收代缴的税费);转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款;处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款;转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款,以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
    国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入;出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益;土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权,依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用(不含征地管理费),一并纳入土地出让收入管理。
    按照规定依法向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款,在国有土地使用权出让合同(以下简称土地出让合同)生效后可以抵作土地价款。划拨土地的预付款也按照上述要求管理。
    第三条各级财政部门、国土资源管理部门、地方国库按照职责分工,分别做好土地出让收支管理工作。
    财政部会同国土资源部负责制定全国土地出让收支管理政策。
    省、自治区、直辖市及计划单列市财政部门会同同级国土资源管理部门负责制定本行政区域范围内的土地出让收支管理具体政策,指导市、县财政部门和国土资源管理部门做好土地出让收支管理工作。
    市、县财政部门具体负责土地出让收支管理和征收管理工作,市、县国土资源管理部门具体负责土地出让收入征收工作。
    地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解等各项业务,及时向财政部门、国土资源管理部门提供相关报表和资料。
    第四条土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理。在地方国库中设立专账(即登记簿),专门核算土地出让收入和支出情况。
    第二章 征收管理
    第五条土地出让收入由财政部门负责征收管理,可由市、县国土资源管理部门负责具体征收。
    第六条市、县国土资源管理部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时,应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入具体数额、缴交地方国库的具体时限以及违约责任等内容。
    第七条土地出让收入征收部门根据土地出让合同和划拨用地批准文件,开具缴款通知书,并按照财政部统一规定的政府收支分类科目填写“一般缴款书”,由国有土地使用权受让人依法缴纳土地出让收入。国有土地使用权受让人应按照缴款通知书的要求,在规定的时间内将应缴地方国库的土地出让收入,就地及时足额缴入地方国库。缴款通知书应当明确供应土地的面积、土地出让收入总额以及依法分期缴纳地方国库的具体数额和时限等。
    第八条已经实施政府非税收入收缴管理制度改革的地方,土地出让收入收缴按照地方非税收入收缴管理制度改革的有关规定执行。
    第九条市、县国土资源管理部门和财政部门应当督促国有土地使用权受让人严格履行国有土地出让合同,确保将应缴国库的土地出让收入及时足额缴入地方国库。对未按照缴款通知书规定及时足额缴纳土地出让收入,并提供有效缴款凭证的,国土资源管理部门不予核发国有土地使用证。国土资源管理部门要完善制度规定,对违规核发国有土地使用证的,应予收回和注销,并依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任。
    第十条任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入;也不得违反规定通过签订协议等方式,将应缴地方国库的土地出让收入,由国有土地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等。
    第十一条由财政部门从缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款中,划出一定比例的资金,用于建立国有土地收益基金,实行分账核算,具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定,并报财政部和国土资源部备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。
    第十二条从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款中计提用于农业土地开发资金。具体计提标准按照财政部、国土资源部联合发布的《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》(财综〔2004〕49号)以及各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府规定执行。
    第三章 使用管理
    第十三条土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。
    第十四条征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费,按照地方人民政府批准的征地补偿方案、拆迁补偿方案以及财政部门核定的预算执行。
    第十五条土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等,含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出,以及相关需要支付的银行贷款本息等支出,按照财政部门核定的预算安排。
    第十六条支农支出。包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。
    (一)保持被征地农民原有生活水平补贴支出。从土地出让收入中安排用于保持被征地农民原有生活水平的补贴支出,按照各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府规定,以及财政部门核定的预算执行。
    (二)补助被征地农民社会保障支出。从土地出让收入中安排用于补助被征地农民社会保障的支出,按照各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府规定,以及财政部门核定的预算执行。
    (三)用于农业土地开发支出。按照财政部、国土资源部联合发布的《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》(财建〔2004〕174号)和各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府规定,以及财政部门核定的预算执行。
    (四)农村基础设施建设支出。从土地出让收入中安排用于农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目支出,按照各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府规定,以及财政部门核定的预算执行。
    第十七条城市建设支出。含完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市基础设施建设支出。具体包括:城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设支出。
    第十八条其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及支付破产或改制国有企业职工安置费用等。
    (一)土地出让业务费。包括出让土地需要支付的土地勘测费、评估费、公告费、场地租金、招拍挂代理费和评标费用等,按照财政部门核定的预算安排。
    (二)缴纳新增建设用地土地有偿使用费。按照《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(财综[2006]48号)规定执行。
    (三)国有土地收益基金支出。从国有土地收益基金收入中安排用于土地收购储备的支出,包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及前期土地开发支出,按照地方人民政府批准的收购土地补偿方案、拆迁补偿方案以及财政部门核定的预算执行。
    (四)城镇廉租住房保障支出。按照《财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》(财综[2006]25号)规定以及财政部门核定的预算安排。
    (五)支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。根据国家有关规定,从破产或改制国有企业国有土地使用权出让收入中,安排用于支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。
    第十九条土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出,严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用,切实保障被征地农民的合法利益。在出让城市国有土地使用权过程中,涉及的拆迁补偿费要严格按照《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)、有关法律法规和省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府有关规定支付,有效保障被拆迁居民、搬迁企业及其职工的合法利益。
    土地出让收入的使用要重点向新农村建设倾斜,逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重,逐步改善农民的生产、生活条件和居住环境,努力提高农民的生活质量和水平。
    土地前期开发要积极引入市场机制、严格控制支出,通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位,努力降低开发成本。
    城市建设支出和其他支出要严格按照批准的预算执行。编制政府采购预算的,应严格按照政府采购的有关规定执行。
    第二十条建立对被征地农民发放土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费的公示制度,改革对被征地农民征地补偿费的发放方式。有条件的地方,土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费等相关费用中应当支付给被征地农民个人的部分,可以根据征地补偿方案,由集体经济组织提供具体名单,经财政部门会同国土资源管理部门审核后,通过发放记名银行卡或者存折方式从地方国库中直接支付给被征地农民,减少中间环节,防止被截留、挤占和挪用,切实保障被征地农民利益。被征地农民参加有关社会保障所需的个人缴费,可以从其所得的土地补偿费、安置补助费中直接缴纳。
    第四章 收支科目管理
    第二十一条删除《2007年政府收支分类科目》收入分类103类“非税收入”项下01款“政府性基金收入”32项“国有土地使用权出让金收入”及目级科目。
    第二十二条为准确反映土地出让收入状况,在《2007年政府收支分类科目》103类“非税收入”01款“政府性基金收入”科目中,分别设立下列科目:
    (一)设立46项“国有土地使用权出让金收入”科目。
    01目“土地出让总价款”,科目说明为:反映以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款,扣除财政部门已经划转的国有土地收益基金和农业土地开发资金后的余额。
    02目“补缴的土地价款”,科目说明为:反映划拨国有土地使用权转让或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款、处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款、转让房改房和经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款以及出让国有土地使用权改变土地用途和容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款。
    03目“划拨土地收入”,科目说明为:反映土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权,依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用。
    99目“其他土地出让金收入”,科目说明为:反映国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入、出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益等其他土地出让收入。
    (二)设立47项“国有土地收益基金收入”,科目说明为:反映从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款中按照规定比例计提的国有土地收益基金。
    (三)设立48项“农业土地开发资金收入”,科目说明为:反映从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款中按照规定比例计提的农业土地开发资金。
    第二十三条为规范土地出让支出管理,对《2007年政府收支分类科目》支出功能分类212类“城乡社区事务”08款“国有土地使用权出让金支出”科目进行下列调整:
    (一)将01项“前期土地开发支出”,修改为“征地和拆迁补偿支出”,科目说明调整为:反映地方人民政府在征地过程中支付的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费支出。
    (二)将02项“土地出让业务费用”,修改为“土地开发支出”,科目说明调整为:反映地方人民政府用于前期土地开发性支出以及与前期土地开发相关的费用等支出。
    (三)将03项“城市建设支出”科目说明修改为:反映土地出让收入用于完善国有土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设支出。
    (四)将04项“土地开发支出”,修改为“农村基础设施建设支出”,科目说明调整为:反映土地出让收入用于农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设支出。
    (五)将05项“农业土地开发支出”,修改为“补助被征地农民支出”,科目说明调整为:反映土地出让收入用于补助被征地农民社会保障支出以及保持被征地农民原有生活水平支出。
    (六)设立06项“土地出让业务支出”,科目说明调整为:反映土地出让收入用于土地出让业务费用的开支。
    (七)保留07项“廉租住房支出”,科目说明为:反映从土地出让收入中安排用于城镇廉租住房保障的支出。
    (八)将99项“其他土地使用权出让金支出”科目说明修改为:反映从土地出让收入中支付缴纳新增建设用地土地有偿使用费、支付破产或改制国有企业职工安置费等支出。
    第二十四条在212类“城乡社区事务”中设立10款“国有土地收益基金支出”,科目说明为:反映从国有土地收益基金收入中安排用于土地收购储备等支出。
    01项“征地和拆迁补偿支出”,科目说明为:反映从国有土地收益基金收入中安排用于收购储备土地需要支付的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费支出。
    02项“土地开发支出”,科目说明为:反映从国有土地收益基金收入中安排用于收购储备土地需要支付的前期土地开发性支出以及与前期土地开发相关的费用等支出。
    99项“其他支出”,科目说明为:反映从国有土地收益基金收入中安排用于其他支出。
    第二十五条在212类“城乡社区事务”中设立11款“农业土地开发资金支出”,科目说明为:反映从农业土地开发资金收入中安排用于农业土地开发的支出。
    第二十六条在《2007年政府收支分类科目》支出经济分类科目310类“其他资本性支出”中增设下列科目:
    (一)09款“土地补偿”,科目说明为:反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的土地补偿费。
    (二)10款“安置补助”,科目说明为:反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的安置补助费。
    (三)11款“地上附着物和青苗补偿”,科目说明为:反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的地上附着物和青苗补偿费。
    (四)12款“拆迁补偿”,科目说明为:反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的拆迁补偿费。
    第二十七条国有土地使用权出让金支出、国有土地收益基金支出、农业土地开发资金支出应根据经济性质和具体用途分别填列支出经济类相关各款。
    第二十八条《2007年政府收支分类科目》附录二基金预算收支科目根据本办法规定进行调整。具体科目调整情况详见附件2。
    第五章 预决算管理
    第二十九条建立健全年度土地出让收支预决算管理制度。每年第三季度,有关部门要严格按照财政部门规定编制下一年度土地出让收支预算,并分别纳入政府性基金收支预算,报经同级财政部门按规定程序批准后执行。土地出让收入资金拨付,按照财政国库管理制度有关规定执行。
    编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。土地出让收入预算按照上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素编制;土地出让支出预算根据预计年度土地出让收入情况,按照年度土地征收计划、拆迁计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制。其中:属于政府采购范围的,应当按照规定编制政府采购预算,并严格按照政府采购的有关规定执行。
    每年年度终了,有关部门应当严格按照财政部门规定编制土地出让收支决算,并分别纳入政府性基金收支决算,报财政部门审核汇总后,向同级人民政府报告。地方人民政府依法向同级人大报告。
    第三十条国土资源管理部门与财政部门要加强协作,建立国有土地出让、储备及收支信息共享制度。国土资源管理部门应当将年度土地供应计划、年度土地储备计划以及签订的国有土地出让合同中有关土地出让总价款、约定的缴款时间、缴款通知书等相关资料及时抄送财政部门,财政部门应当及时将土地出让收支情况反馈给国土资源管理部门。
    第三十一条财政部门、国土资源管理部门要与地方国库建立土地出让收入定期对账制度,对应缴国库、已缴国库和欠缴国库的土地出让收入数额进行定期核对,确保有关数据的准确无误。
    第三十二条财政部门要会同国土资源管理部门、人民银行机构建立健全年度土地出让收支统计报表以及分季收支统计明细报表体系,统一土地出让收支统计口径,确保土地出让收支统计数据及时、准确、真实,为加强土地出让收支管理提供准确的基础数据。土地出让收支统计报表体系由财政部会同国土资源部、中国人民银行研究制定。
    第六章 监督检查
    第三十三条财政部门、国土资源管理部门、人民银行机构以及审计机关要建立健全对土地出让收支情况的定期和不定期监督检查制度,强化对土地出让收支的监督管理,确保土地出让收入及时足额上缴国库,支出严格按照财政预算管理规定执行。
    第三十四条对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的,应当按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。
    第三十五条对违反规定,擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入,不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的,要严格按照《土地管理法》、《会计法》、《审计法》、《政府采购法》和《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)和《金融违法行为处罚办法》(国务院令第260号)等有关法律法规规定进行处理,并依法追究有关责任人的责任。触犯《刑法》的,要依法追究有关人员的刑事责任。
    第七章 附则
    第三十六条各省、自治区、直辖市及计划单列市财政部门应当会同国土资源管理部门、人民银行机构根据本办法,结合各地实际,制定实施细则,并报财政部、国土资源部、中国人民银行备案。
    第三十七条本办法由财政部会同国土资源部、中国人民银行负责解释。
    第三十八条本办法自2007年1月1日起实施,此前有关规定与本办法规定不一致的,一律以本办法规定为准。

    2   土地出让金如何计算

    根据目前的规定,每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同,这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系,一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右,小高层一般约在六七平方米左右,而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房,由于其独享所在地块的土地使用权,因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 

      (一)个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的,按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 

      2.1990年5月19日(含当日)以后取得划拨土地使用权的,按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 

      标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 

      案例:市民郑先生有一处个人建房,地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号,用地面积100平方米,已取得土地使用证及房屋所有权证,现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区,基准地价5670元/平方米。 

      其土地出让金计算方法:如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日(含当日)之后取得划拨土地使用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。 

      (二)已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的,以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 

      标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,除年期修正外,不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 

      已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时,不再补交土地出让金。 

      案例:市民王先生有一房改房,地址位于丰泽区丰泽新村X号,用地面积15平方米,已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区,基准地价5670元/平方米。 

      其土地出让金计算方法:土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。 

      (三)拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准由政府统一实施的拆迁安置房,按申办转让手续之日的标定地价计算: 

      1.被拆迁户原土地为1990年5月19日以前取得划拨国有建设用地使用权的,拆迁安置房转让应补交的土地出让金,按申办转让手续之日的标定地价的30%收取土地出让金。 

      2.被拆迁户原土地为1990年5月19日(含当日)以后取得划拨国有建设用地使用权的,拆迁安置房转让应补交的土地出让金,按申办转让手续之日的标定地价的60%收取土地出让金。 

      标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,除年期修正外,不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 

      被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的,其拆迁安置房转让不再收取土地出让金。拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。 

      案例:市民陈先生有一拆迁安置房,地址位于丰泽区坪山路西侧某安置小区×号,用地面积15平方米,已取得现有房屋的土地使用权证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图三级区,基准地价2600元/平方米。 

      其土地出让金计算方法:如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权,则其土地出让金=2600元/平方米×15平方米×30%=11700元。如其在1990年5月19日(含当日)之后取得划拨土地使用权,则其土地出让金=2600元/平方米×15平方米×60%=23400元。

    3   用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法

    根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发20048号)的规定,从2004年1月1日起,将部分土地出让金用于农业土地开发。

    财政部、国土资源部的通知
    关于印发《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》
    财综[2004]49号
    各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国土资源管理厅、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源局、房屋土地资源管理局、国土环境资源厅:
    根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[2004]8号)的规定,从2004年1月1日起,将部分土地出让金用于农业土地开发。为加强对各地用于农业土地开发的土地出让金收入管理情况的检查、监督和考核工作,确保国务院关于将部分土地出让金用于支持农业土地开发的重大决策落到实处,现将《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》印发你们。请结合本地区的实际情况,抓紧组织研究落实。执行中有何问题,请及时向财政部、国土资源部报告。
    二零零四年七月十二日
    内容
    第一条
    根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[2004]8号)的规定,从2004年1月1日起,将部分土地出让金用于农业土地开发。为加强对各地用于农业土地开发的土地出让金收入管理情况的检查、监督和考核工作,特制定本办法。
    第二条
    土地出让金用于农业土地开发的比例,由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况,按各市、县不低于土地出让平均纯收益的15%确定。
    从土地出让金划出的农业土地开发资金计算公式为:
    从土地出让金划出的农业土地开发资金 = 土地出让面积×土地出让平均纯收益征收标准(对应所在地征收等别)×各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例(不低于15%)。
    第三条
    本办法所称土地出让平均纯收益征收标准是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。由财政部、国土资源部根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况制定、联合发布,并根据土地市场价格变动情况适时调整。土地出让平均纯收益征收标准见附件一。
    第四条
    调整现行政府预算收入科目,将“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”取消;增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”,反映从“土地出让金财政专户”中划入的用于农业土地开发的资金;增设850104项“其他土地出让金”,反映从“土地出让金财政专户”中扣除划入农业土地开发资金专账后的土地出让金。
    第五条
    市(地、州、盟)、县(市、旗)国土资源管理部门根据办理的土地出让合同,按季统计土地出让面积送同级财政部门,同时抄报省级国土资源管理部门、财政部门。
    第六条
    市(地、州、盟)、县(市、旗)财政部门根据同级国土资源管理部门提供的土地出让面积、城镇土地级别、土地出让平均纯收益征收标准和各省(自治区、直辖市)及计划单列市人民政府规定的土地出让金用于农业土地开发的比例(不低于15%),计算应从土地出让金中划出的农业土地开发资金,并按照专账管理的原则和土地出让金缴交情况,由财政部门在次月5日前办理土地出让金清算时,按级次分别开具缴款书,办理缴库手续,将属于本市(地、州、盟)、县(市、旗)的用于农业土地开发的土地出让金收入(不低于农业土地开发资金的70%部分)缴入同级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账;将属于各省(自治区、直辖市)及计划单列市集中的用于农业土地开发的土地出让金收入(不高于农业土地开发资金30%的部分)按就地缴库方式缴入省国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账。
    第七条
    各省(自治区、直辖市)及计划单列市人民政府要加强对用于农业土地开发的土地出让金收缴的监督,保证土地出让金专户资金优先足额划入用于农业土地开发的资金专账。
    第八条
    财政部和国土资源部要会同监察部、审计署等有关部门,对用于农业土地开发的土地出让金的提取比例、收入征缴情况进行定期或不定期的监督检查。各省(自治区、直辖市)及计划单列市人民政府要定期将用于农业土地开发的土地出让金收入管理情况报财政部、国土资源部。
    第九条
    财政部可授权财政部驻各地财政监察专员办事处对用于农业土地开发的土地出让金的收入管理情况进行监督检查。
    第十条
    各省(自治区、直辖市)及计划单列市人民政府可根据本办法,结合本地实际情况,制定用于农业土地开发的土地出让金收入管理实施细则,并报财政部、国土资源部备案。
    第十一条
    本办法自2004年1月1日起实行。
    第十二条
    本办法由财政部、国土资源部负责解释。

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