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地役权举例

安徽快三开奖地役权,是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一,地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二,地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三,地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。

      1   什么是地役权


      地役权是用益物权的一种,具有以下法律特征:

      (1) 地 役权是对他人所有或者使用的土地加以利用的用益物权,因此权利主体既可以是土地所有人,也可以是土地的使用人。我国《物权法》规定的地役权是以用益物权的 形式出现的。由于我国的土地实行的是国家所有或者集体所有的形式,用益物权大都用于调整土地使用权人之间的关系,地役权也是如此。因此,在使用权人不同而 所有权人一致的两块土地上仍有设立地役权的必要。在我国,地役权人既包括土地所有权人,也包括土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人。

      (2) 地役权的客体通常是土地。我国的地役权客体不包括建筑物。当然并不一定是一块完整的土地,可以是一块土地中的一部分。

      (3) 地 役权是权利人为了对自己所有或使用的土地上的惯常效用之上的便利而设定的用益物权,如从他人土地通行、引水、取材、限制他人在其土地上添建建筑物等。这里 所谓的“便利”并不限于经济上或者财产价值上的方便利益,具有精神上或者感情上的利益也包括在内,如眺望地役权。

      (4) 地役权是依照双方当事人的合同而设定的一方当事人使用对方当事人土地的权利。由于地役权的内容超出了需役地的正常利用价值,提高了需役地的效益,从而对供役地所有权或使用权作出额外的限制,因此需要通过双方当事人的约定对两块土地的利用作出调节。


      2   如何办理地役权登记


      关于地役权的登记,《土地登记办法》第三十七条进行了明确的规定,实践中应当注意以下几点:

      一是地役权登记实行的登记对抗主义,而不是登记生效主义。地役权自地役权合同生效之时设立,而不是登记之时设立。未经登记,不得对抗第三人。地役权登记需要双方自愿申请,并需要提供地役权合同。

      二是当事人申请办理地役权登记时,供役地和需役地的权属状况特别是供役地的权属状况应当清楚无争议,当事人应当提供需役地和供役地的土地权利证书。

      三是地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的期限。

      四是地役权登记直接由国土资源行政主管部门办理即可,不需要报政府审批。

      五是符合地役权登记条件的,国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书,并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。

      六是供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的,当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后,应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门,由其记载于需役地的土地登记簿。

      七是地役权登记后,应当向当事人发放他项权利证明书,将地役权情况在土地证书上的记事栏上加以记载。

      八是虽然地役权的初始登记实行的是登记对抗主义,但是已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。



      3   地役权举例分析


      某甲房地产开发公司拍得某市区河畔一块土地,准备以“观景”为理念设计并建造一所高层观景商品住宅楼。但该地前面有一平房制衣厂,为了该住宅楼业主能在房间里欣赏河畔风景,双方约定:制衣厂在30年内不得在该土地上兴建三层高以上建筑;作为补偿,甲每年向制衣厂支付20万元。三年后,制衣厂将该土地使用权转让给乙公司,乙公司在该土地上动工修建高层电梯公寓。甲公司得知后,便要求乙公司立即停止兴建。但遭到拒绝,甲于是向法院提起诉讼,请求法院判决乙公司停止施工并同时要求制衣厂承担违约责任。

      本案争议焦点是甲公司和制衣厂之间地役权合同是否生效?该地役权合同能否约束乙公司?

      本案中,甲公司与制衣厂之间的约定符合《物权法》第一百五十六条“地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。”第一百五十九条“供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利。”的规定。所以甲与制衣厂之间设立了地役权,制衣厂违反合同的约定,理应承担违约责任。但甲与制衣厂之间的地役权合同没有到登记机构登记,不能对抗善意的第三人乙公司,作为受让供役地人的乙公司没有义务遵守地役权合同的约定,乙公司可以在不防碍相邻权人的相邻权的情况下任意使用该土地,包括修建高层电梯公寓。所以,本案在《物权法》生效实施以后将会统一评判标准,判决由制衣厂承担违约责任,驳回甲公司要求乙公司停止施工的诉讼请求。

      1993年7月12日,A公司与B典当行签订一份典当合同。双方约定:A公司将其所有的文化宾馆以1500万元人民币的典价典给B典当行,典期为一个月,A公司应于同年8月11日赎典,逾期三天不赎则视为绝卖。合同经公证后,B典当行依约支付了典价款,并收取A公司典价月4%的收益金,同时将该宾馆的房产证收归自己保存。合同逾期后A公司无力还款,双方经多次协商后又于1995年12月12日达成协议,约定A公司于1996年6月25日前交出典产。此前A公司以为宾馆办理保险为由,于1994年3月将其房产证从B典当行取回,据此又与C银行签订了抵押借款合同。C银行持该房产证办理抵押登记手续后贷给A公司40万美元。1996年7月C银行以A公司无力偿还贷款为由诉至法院。审理期间双方达成调解协议,由A公司将文化宾馆90%股份权利转让给C银行。在调解书执行过程中,B典当行提出异议,称典当合同成立在前,并且已有“逾期不赎视为绝卖”的明确约定,所典宾馆所有权早已转归B典当行;A公司以自己已不再享有产权的房产与C银行设定的抵押担保合同是无效的,其后达成的调解协议内容也是违法的。

      “典”和“当”本来是完全不同的两种行为,典当行的所有业务,都与房屋典权没有任何关系。  “当”应是动产质押,在法律上应适用《担保法)关于动产质押的规定。

      《典当行管理暂行办法》原来由中国人民银行1996年颁布,而后,《典当行管理办法》由国家经贸委重新颁布,将典当行的经营范围扩大到房地产抵押贷款。典当行办理典当与银行办理抵押贷款的主要区别,是以“当票”作为典当行与当户(抵押人)之间的借贷合同。  “当”本应是专指动产质押,动产质押应转移标的物的占有。而房产抵押的特点就是不转移抵押物的占有。严格来讲,对房地产无“当”可言,再把与抵押贷款无任何关系的“典”与“当’’加在一起,就更没有法理可言,而只能是一种习惯的说法了。国家经贸委在这一办法中如此规定,主要目的是能使典当行经营房地产抵押贷款业务得以合法化。

      在典当行的实际操作中,一般也已经按《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的要求,对抵押合同的内容进行了完善,而不再是以单一的当票来代替了。

      因此,登记机关可将其作为抵押贷款来处理,办理抵押权登记。

      关于典与当、典当的称谓,学者存在争议。有的学者认 为,“在我国法制史上,典与当是两种不同的制度,但民间往往‘典’‘当’并称,造成混 乱。”也有的学者认为,一般说来,典权是指典卖,典当是指当。为了使用上的对应,本文也采用典权和典当的概念,并对两者做出比较。典权与典当 只有一字之差,却是两个完全不同的概念,应该加以区别。典当在法律上是指债务人或者第 三人将其动产移交债权人占有,把它作为债权的担保的一种质权。在典当关系中,经特许而从事典 当营业、接受债务人或者第三人提供的动产用以担保的债权人,为当铺;向当铺提供动产用以担保的债务人或者第三人,为出当人;被债务人或者第三人提供给当铺用以担保的标的物,为当物。典权和典当都以转移标的物的占有为成立条件,此为两者之相同点。但是,应该看到,两者存在明显的区别,表现在:

      (1)性质不同。典当是一种质权,属于担保物权,当债 务人不履行债务时,债权人有权依法对标的物折价或者以拍卖、变卖标的物的价款优先受偿 ;而典权是一种用益物权,典权人对标的物享有使用、收益的权利。

      (2)标的物不同。典当的标的物为动产,不能为不动产;而典权的标的物只能是不动产,不 能是动产。

      (3)内容不同。在典当关系中,当铺只占有标的物,不 享有对标的物的使用、收益的权利;未经出当人同意,当铺不得随便使用、出租当物或者设 定抵押;出当人回赎当物时,应该支付利息;出当人如果到期不能回赎时,当铺不能直接取 得对当物的所有权,而只能将当物折价或者以拍卖、变卖当物的价款清偿债务和清偿利息; 因过失造成当物毁损灭失时,当铺应该承担全部赔偿责任。在典权关系中,典权人不仅占有 标的物,而且对标的物享有使用、收益的权利;典权人除只向出典人支付典价外,不再支付 其他费用;典权人有权以典物转典、出租、设定抵押权;出典人在典期届满后,有权交还典 价,回赎典物,并且不支付利息;典权人在出典人于典期届满后或者经过法定期间不回赎典 物时,可取得对典物的所有权;在典权存续期间,因典权人的过失,致使典物全部或者部分 灭失时,典权人只在接受的典价范围内承担责任,而不是承担全部责任。

      物权法草案第一百八十条为居住权这样下的定义:居住权是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。同时物权法草案在用益物权部分专门设置了居住权这一章,共12条。对居住权的概念、设立、期限、撤销、消灭等作出具体规定。这一章规定的居住权主要是根据遗嘱、遗赠、合同取得的,是家庭成员以外的人享有的长期居住的权利,不包括房屋租赁等情形。笔者认为,居住权问题主要发生在家庭成员之间或者是租赁合同中,既然草案已经将这两种情况排除,如果不看相关报道,还真不知道为何要用专章来规定居住权,草案设定居住权到底是要解决什么矛盾?据说在物权法草案起草过程中,中国政法大学教授江平提出了老保姆居住权的问题。他说,当前城市里有很多老保姆,如果雇用她们的老雇主去世后,下一代很可能不会继续雇用她们,那么老保姆们就没有地方住了。因此,江平提出应该在物权法中设立居住权,确保老保姆能免费继续住在原雇主家,直到去世。物权法草案吸纳了江平的观点才规定了居住权。也许是笔者才疏学浅,或许是没有那么高的境界,总之,对于草案中的居住权笔者不持欢迎的态度,实在是没什么必要仅仅为了让老保姆有个住处而占用专章来设定一个居住权。

      对设定居住权持肯定观点的主要是认为居住权体现了对弱势群体的保护这一民法的基本理念,体现了一种人文关怀。这一出发点不能说不感人,但是,如果这一制度设定后要用一个又一个的解释来维持,还有可能造成与已生效的法律相冲突,妨碍正常的经济秩序的话,不仅是浪费了司法资源,也与立法本意相违背,不如不设立的好。

      笔者认为,首先,居住权的设立可能造成与婚姻家庭法的冲突。根据婚姻法规定,公民对其父母之外,对其他人均无法律上的赡养义务和责任。既然如此,如果真的因为继承了父母的房产而必须要保证老保姆的居住权,而且根据物权法草案,这个老保姆还有权使用该住房的共用部分,当然包括厕所,厨房,如果老保姆行动不便是否还需要同住的人有扶助的义务呢?这无疑是给所有权人又找了一位赡养的对象,这样一来请保姆的代价不就太大了吗?

      第二, 设定居住权后,势必会妨碍该房屋的正常经济效能的发挥。因为居住权人除了尽了必要维修的义务外就可以无偿居住下去,而且期限也很长(成年居住权人可居住至死,未成年人可居住至其独立生活时为止),那所有权人的所有权实际是个空权了,即无法占有,也无法用益,也不能担保,因为如果知道此房上还设有居住权,购买者、承租者谁还愿意买此房,租此房?所以,居住权实际做为一种限制物权是不符合现代物权法“物尽其用”之原则。这实际上是在保护一部分人利益的同时在牺牲另一部分人的利益,其价值有那么大吗?

      第三,对于少部分无儿无女的老保姆,关于他们的权益保护问题完全可以通过社会保障制度加以解决,或者由社会供养,让他们在敬老院里安度晚年。或者让他们象其他劳动者一样,参加社会保险,以解决老年生活难题。既然能通过其他方式解决这主要部分居住权人的现实问题,何必在去创设一种新的制度来保障那么少的一部分人的利益呢?

      综上所述,笔者认为,再在物权法中设立专章规定居住权,这一对于我国法律来说全新的用益物权种类,弊是大于利的,所以建议去掉居住权的规定。

      考查我国现行生效的法律、法规,与居住权最密切相关的条款是1993年11月3日法发[1993]32号最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第14条的规定:“婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有,另一方以离婚后无房居住为由,要求暂住的,经查实可据情予以支持,但一般不超过两年。”之后,在法发[1996]4号最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第六条中规定:离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的,人民法院可调解或判决其暂时居住,暂住期限一般不超过两年。暂住期间,暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。

      上述两个司法解释中关于居住权的规定都是基于婚姻关系,为照顾离婚后无房居住一方当事人的权益而规定的“法定居住权”,但由于这些规定没有从物权法的角度对居住权加以物权化,所以其中提及的有关居住权与用益物权意义上的居住权制度还是有差异的,对于居住权的性质、对抗力以及居住权的具体权利义务的内容也没有作出具体、明确和系统化的规定。为了明确与居住权相关各方当事人的权利义务关系,司法实践呼唤物权法对居住权加以明确地规定。




      4   地役权案例(一)


      某甲房地产开发公司拍得某市区河畔一块土地,准备以“观景”为理念设计并建造一所高层观景商品住宅楼。但该地前面有一平房制衣厂,为了该住宅楼业主能在房间 里欣赏河畔风景,双方约定:制衣厂在30年内不得在该土地上兴建三层高以上建筑;作为补偿,甲每年向制衣厂支付20万元。三年后,制衣厂将该土地使用权转 让给乙公司,乙公司在该土地上动工修建高层电梯公寓。甲公司得知后,便要求乙公司立即停止兴建。但遭到拒绝,甲于是向法院提起诉讼,请求法院判决乙公司停 止施工并同时要求制衣厂承担违约责任。

      本案争议焦点是甲公司和制衣厂之间地役权合同是否生效?该地役权合同能否约束乙公司?

      本 案中,甲公司与制衣厂之间的约定符合《物权法》第一百五十六条“地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的 不动产为供役地,自己的不动产为需役地。”第一百五十九条“供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利。”的 规定。所以甲与制衣厂之间设立了地役权,制衣厂违反合同的约定,理应承担违约责任。但甲与制衣厂之间的地役权合同没有到登记机构登记,不能对抗善意的第三 人乙公司,作为受让供役地人的乙公司没有义务遵守地役权合同的约定,乙公司可以在不防碍相邻权人的相邻权的情况下任意使用该土地,包括修建高层电梯公寓。 所以,本案在《物权法》生效实施以后将会统一评判标准,判决由制衣厂承担违约责任,驳回甲公司要求乙公司停止施工的诉讼请求。

      5   地役权案例(二)


      甲房地产公司从他人手中购得土地一块,以 “观景”为理念设计并建造观景商品住宅楼。该地块前有一学校乙,双方协议约定:乙在20年内不得在该处兴建高层建筑,为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。

      协议签订一年后学校迁址,将学校土地和房屋全部转让给丙房地产公司,乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该地块后建高层住宅。甲得知后要求丙立即停止兴建,遭到拒绝便向法院提起诉讼,请求确认乙与丙之间转让土地合同无效,并要求赔偿损失。

      【点 评】《物权法》第一百五十八条规定,“地役权自地役权合同生效时成立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三 人。”本案中甲房地产公司与乙学校之间虽然根据合同已经设立了地役权,但没有进行登记,因此该地役权不具有对抗善意第三人丙的效力,所以甲不能要求丙承担 自己遭受损失的责任,而只能向乙追究赔偿责任(甲与乙之间的合同仍然有效)。




      6   地役权案例(三)


      被告:某房地产开发公司(以下简称“房产公司”),驻垦利县城。 张某因需购置住宅用房,于2006年10月份某日,到“房产公司”开发的某住宅花园相看住宅楼房。其间,张某看中了位于花园大门后第一排的一栋住宅,该房位于一楼最东头,东邻花园中心路,门前就是宽敞的花园大门。尤为重要也是张某最为看中的是,宣传图片及小区模型显示该房前面的大门内侧没有任何建筑物,住进去以后,在房间里就可以自由欣赏街前的景色。张某向售楼人员说明了自己的真实意思,售楼人员也向其保证将来也不会增添新的建筑设施,为了这一点张某接受了相对价格不菲的条件,签订了购房协议,交付了首期房款。2007年9月,张某交足房款住进去不久,发现“房产公司”在花园大门处搭起了脚手架,经了解得知,是要在大门内侧增建二层楼高的门楼。这样一来,就挡住了张某欣赏街前美景的视线,也有违他购买此房的初衷。张某找到“房产公司”要求停止施工,“房产公司”认为在自己开发的小区内按照变更后的设计方案搞建设,与张某无关,张某无权阻拦其施工。双方相持不下,张某起诉到法院,要求“房产公司”停止施工,并支付违约金3.5万元。

      争议 对于本案的处理,存有三种不同的意见:

      第一种意见认为,被告在规划区内建造花园大门,既没有妨碍原告权利的行使,也没有对原告构成侵权,与原告无关,原告的诉讼请求应当驳回。

      第二种意见认为,原、被告之间属于相邻关系,被告擅自增建门楼的行为侵犯了原告向前方眺望的权利,应当承担停止侵权的责任。

      第三种意见认为,原、被告之间通过合同的形式为原告设定的是一种他物权——地役权,被告违背合同约定,侵犯了原告所享有的地役权,原告除去能够要求被告承担违约责任之外,还有权要求被告承担停止侵权的物权侵权责任。 评析 本案原告张某在与“房产公司”签订房屋买卖合同时,向“房产公司”表示,自己之所以购买该处楼房,一个重要的原因就是看中宣传图片及小区模型显示这栋楼房虽然位于一层,但却是在花园大门后的第一排,花园大门内侧没有任何建筑设施,非常宽敞,有利于自己欣赏门前美景,也正因为如此,自己才接受了这个位置和这个价格。“房产公司”知悉张某的这个意思后,也表示以后不会在该房前增添其他建筑设施。因此说,被告出示的宣传图片、小区模型以及原告的购买意图和被告的承诺都是该楼房买卖合同的内容,并已经生效,双方应当按照约定全面履行自己的义务。也就是说,原、被告双方通过商品房购买合同约定,原告所购楼房前的土地使用权虽然属于被告,但被告却不得擅自在此增建其他建筑设施而影响原告向前眺望。如今,被告擅自加盖建筑设施,违背合同的约定,对原、被告设定的原告张某所享有的“眺望权”造成了损害,被告应当承担停止损害地役权的违约责任。

      此案中的“眺望权”是地役权的一种具体形式。


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